تورم ماهانه بازار مسکن شهر تهران سرانجام پس از گذشت سه سال از آذرماه 1396 که آغاز دوره رشد نوسانات اقتصادی و رشد نرخ ارز محسوب می شود منفی شد.

این اتفاق پس از آن افتاد که نرخ ارز در نیمه دوم آبان ماه 1399 تحت تاثیر تحولات سیاسی کاهش پیدا کرد و بازارهای مالی با رکود مواجه شدند. از نیمه دوم آبان ماه اولین واکنش ها به احتمال بازگشت آمریکا به برجام با افت قیمت ارز، مسکن، سکه و خودرو همراه شد که به رکود معاملاتی در این حوزه ها انجامید.

آبان ماه 1399 در تهران فقط 4466 فقره معامله مسکن منعقد شد که از افت 48 درصد نسبت به ماه قبل از آن حکایت داشت.

آذرماه معاملات از این مقدار هم پایین تر آمد و به 2690 فقره رسید که 43 درصد در مقایسه با آبان امسال و افت 73 درصد نسبت به آذر پارسال را نشان داد. معاملات در آذرماه به قدری کاهش یافته که طی دست کم شش سال اخیر، بجز شهریور 1398 با 2787 فقره و ماه های نیمه تعطیل فروردین در هیچ ماه دیگری شاهد این حجم از رکود خرید و فروش در پایتخت نبوده ایم.

به دنبال کسادی معاملات، ابتدا قیمت های پیشنهادی و سپس قیمت های قطعی ماهانه در آذرماه 1.1 درصد کاهش یافت.

چند روز قبل مصطفی قلی خسروی - رییس اتحادیه مشاوران املاک - خبر داد که نرخ های پیشنهادی مسکن در تهران 10 تا  15 درصد کاهش پیدا کرده است. البته این میزان افت در نرخ های قطعی مشاهده نشد. در واقع آنچه در گزارش بانک مرکزی دیده می شود از اختلاف معنادار کاهش نرخ قطعی با قیمت های پیشنهادی حکایت دارد. به نظر می رسد کاهش 10 تا 15 درصدی قیمت های پیشنهادی بر اساس حبابی بوده که از سوی مالکان ایجاد شده بود.

به هر ترتیب ظاهرا بازار مسکن آماده ورود به دوره استراحت سه تا شش ماهه شده است. احتمالا از نیمه دوم بهمن ماه مقداری معاملات افزایش پیدا خواهد کرد و سپس تا زمان انتخابات ریاست جمهوری ایران در اواخر خردادماه، رکود حاکم شود، زیرا از یک طرف با تعطیلات ابتدای سال مواجهیم و از سوی دیگر تحت تاثیر انتخابات، بازار در حالت تعلیق قرار می گیرد. اما عمده کارشناسان، تورم سیستماتیک اقتصاد ایران را خطری دائمی بالای سر بازار مسکن می دانند.

کاهش قیمت در آینده شدید خواهد بود؟
مهدی سلطان محمدی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ با بیان اینکه روند کاهش قیمت مسکن ابتدا با افت معاملات شروع می شود معتقد است که اگر دوره کاهش معاملات تداوم داشته باشد به تدریج عده ای از فروشندگان که تعجیل بیشتری در فروش دارند یا تحلیل شان این است که باید واقعیت را بپذیرند با اختلاف نرخ ها را پایین می آورند.

در ماه های آبان و آذر شاهد کاهش حجم معاملات مسکن بودیم که خبر از کاهش آتی قیمت ها می دهد. البته کاهش قیمت ها در بخش مسکن خیلی شدید نخواهد بود و با بازارهای بورس و ارز متفاوت است. با این وجود دوره هایی را داشته ایم که قیمت مسکن روند منفی داشته و به نظر می رسد برای یک دوره کوتاه مدت شاهد کاهش قیمت باشیم.

وی تاکید کرد: از طرف دیگر ما یک تورم ساختاری مزمن در بیش از پنج دهه در کشور داشته ایم که از قبل انقلاب شروع شده است. مادامی که اصلاحات ساختاری در هزینه ها و درآمدهای دولت ایجاد نشود این وضعیت تورمی ادامه خواهد داشت، حتی اگر بر اساس شوک های سیاسی قیمت ها برای مقطعی کاهش یابد.

این چه حبابی است که 50 سال نترکیده؟!
بیت الله ستاریان ـ استاد دانشگاه ـ نیز رشد حاشیه نشینی در شهرهای بزرگ را دلیلی برای کسری مسکن می داند و می گوید نباید با اظهارنظرهایی همچون وجود حباب مسکن، آدرس اشتباه به فعالان این بخش بدهند. همه سرمایه‌گذاران تحلیل دراز مدت ندارند لذا بعضی وعده‌های مسئولان مبنی بر افت قریب الوقوع قیمت مسکن را باور می‌کنند. این باعث می شود تا مدتی از ساخت و ساز دست بکشند و این کسری تولید به کسری سال آینده اضافه شود.

ستاریان تاکید دارد که مسئولان باید از شعار زدگی در حوزه مسکن دست بردارند. سال 1390 جشن سر به سری مسکن را گرفتند در حالی که در تهران فقط در همان سال 6 درصد حاشیه نشینی اضافه شده بود. وجود حاشیه نشینی فی‌نفسه یعنی کمبود مسکن. در این شرایط انتظار کاهش قیمت خانه نابجا است.

وی با اشاره به سهم 50 درصدی مسکن در هزینه خانوار معتقد است عدم توانایی خانوارها برای تامین مسکن مناسب به پدیده حاشیه نشینی منجر می شود. حاشیه نشینی در تهران سالیانه چهار تا پنج درصد افزایش پیدا می‌کند.  این یعنی 20 سال دیگر یک تهران با مشخصات و ویژگی های مناطق ناکارآمد در کنار تهران فعلی سر بر می آورد.

این کارشناس اقتصاد مسکن خاطر نشان کرد: حدود 20 میلیون بد مسکن در کشور زندگی می کنند. بعد، مسئولان آمار می دهند که 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور داریم. وقتی این تعارضات را می‌بینیم متوجه می‌شویم اراده‌ای برای حل معضل کمبود مسکن وجود ندارد. بخش مسکن با دربرگیری نیمی از اقتصاد کشور، توسط یک معاونت در یک وزارتخانه مدیریت می شود. بنابراین واضح است که مسئله را کوچک شمرده اند و از نظرات کارشناسی استفاده نمیکنند.

ستاریان با بیان این که در میان مدت و بلند مدت نمی توان انتظار کاهش و حتی ثبات قیمت مسکن را داشت، معتقد است تغییر و تحولاتی در سطح بین‌الملل ایجاد شده که در آینده اقتصاد ایران به یکی از اقتصادهای مهم دنیا تبدیل می‌شود. باید برای زیرساخت های این توسعه، بخصوص در بخش مسکن چاره اندیشی شود.

مسکن در تهران متری 26.9 میلیون تومان
گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در آذر 1399 متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران 26 میلیون و 910 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل 1.1 درصد کاهش و 98.9 درصد افزایش دارد.

همچنین تعداد معاملات انجام شده در آذرماه سال 1399 حدود 2.6 هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 73.2 درصد کاهش را نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم 39.1 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

منبع: ایسنا